부동산 규제 지역(조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역) 알아보기

오늘은 부동산에 대해 관심을 가지고 있다면 항상 듣게 되는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 대해 소개해 드리겠습니다. 정부에서 매번 대책을 발표할 때마다 추가 지정되고 제외되다 보니 정책에 대한 피로도만 높아지고 있습니다. 하지만 지역 구분을 정확히 하지 못하면 뼈아픈 손실을 볼 수도 있으니 부동산 투자자라면 반드시 기억해야 하는 정보입니다.  특히 부동산에 대해 이제 막 관심을 가지고 있는 우리 부린 이 여러분들은 절대 놓치지 마세요. 

정부의 부동산 규제

정부는 부동산 투자 열기를 잠재우기 위해 주요 (핵심)지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 지정을 해서 관리하고 있습니다. 일각에서는 조정대상지역으로 지정이 되면 정부가 집값 상승을 찍어주었다고 환호하는 사람들도 있다고 하네요. 

 

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 정의 

조정대상지역	▷ 이전 3개월간 주택 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역 ▷ 청약 경쟁률이 5대 1이상인 지역 ▷ 국토부장관이 국토교통부령으로 지정 또는 해제를 결정 함   ◎ 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV) : 60%로 제한    ◎ 주택담보대출 시 총부채상환비율(DTI) : 50%로 제한   ◎ 다주택자 양도 소득세 중과   ◎ 장기보유특별공제 배제   ◎ 분양권 전매 시 단일 세율(50%)적용   ◎ 1순위 청약 자격 강화
투기과열지구	▷ 주택 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중 투기가 성행할 우려가 있는 지역 ▷ 조정대상지역으로 지정된 이후에도 과열이 지속되거나 비 규제 지역중 과열이 심각한 지역 ▷ 국토교통부 장관과 시/도지사가 협의 후 주거정책심의위원회를 거쳐 지정
투기지역	▷ 직전월 주택매매가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 지역 ▷ 토지나 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 ▷ 기획재정부 장관이 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 적용 ▷ 투기지역 지정 후 6개월 이후 누계가격상승률이 전국 평균 이하일 때 해지

이렇게 써놓고 보니 비슷한 말이라 헷갈리수 있겠습니다. 말의 뉘앙스에서 느껴지는 것과 같이 규제 수준이 센 순서대로 기재했습니다.  규제 지역을 지정하는 기준에는 주택 가격 외에도 청약경쟁률, 인허가 실적, 주택 분양 계약수 등 몇 가지 지표가 있지만  우리는 주택 가격만으로 지정이 된다고 이해해도 충분할 것 같습니다. 

더 쉽게 설명하자면 아래의 표와 같이 설명할 수 있습니다. 

조정대상지역	▷ 집값이 오르려고 꿈틀거리는 지역. ▷  즉 실수요자 보다는 투자세력이 진입한것으로 보이는 지역
투기과열지구	▷ 조정대상 지역이 점점 과열되는 지역 ▷ 투자세력이 점점 추가 진입하는 것으로 우려되는 지역
투기지구	▷ 그러다 미친듯이 올라서 투기가 의심 되는 지역 ▷  투자자가 버스타고 몇 채씩 싹쓸이 하는 지역

조정대상지역과 투기과열지구 

지난 2020년 11월 19일 국토교통부에서 부동산 시장 안정화를 위한 대책을 발표했는데, 발표내용에는 조정대상지역을 추가 지정하는 내용이 있었습니다. 

수도권 일부지역(김포시 - 통진읍, 월곶면, 하성면, 대곶면 제외)과 지방권(부산, 대구, 울산광역시 일부 구)을 신규 지정하였으며 특히, 부산 연제구와 남구, 동래구, 해운대, 수영구는 지난 2019년 11월 조정대상지역에서 해지가 되었는데, 해지 이후 급격한 부동산 가격 상승이 발생되어 규제 지역으로 재 지정된 사례입니다. 

조정지역 현황('20. 11. 20 기준)

전국 부동산 조정지역 현황

이 정도면 서울을 포함한 수도권과 지방의 광역시는 대부분이 조정지역으로 포함되었다고 봐도 무방할 것 같습니다. 그 누군가의 말처럼 이러다 전국이 조정지역으로 지정이 되는 건 아닌지 걱정이네요. 

조정지역 지정 영향 분석

조정지역으로 지정된 다면 어떠한 변화가 있을까요? 

조정대상지역 지정 후 변화

투기과열지구를 기준으로 간단히 핵심 내용만 정리 해 보도록 하겠습니다. 

• LTV는 9억 이하는 50%만 대출이 되고, 9억 초과 시에는 20%, DTI는 40%로 조정 
• 1 주택자는 신규 주택구입 시 주택담보대출(주담대) 금지 
• 2 주택자 이상은 집을 보유하고 있거나(보유세) 매도할 때(양도세) 세금을 엄청 많이 내야 합니다. 
• 분양권이나 재건축 조합원 지위, 재개발 조합원 분양권도 소유권이전 등기 전까지 매도 금지 
• 3억 이상 주택 취득시 자금조달계획서 신고 의무화

정부와 관계부처에서는 하루가 멀게 치솟는 집값을 잡기 위해 지금도 엄청 고민을 하고 있을 겁니다. 그동안 쏟아낸 규제정책의 영향으로 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 규제 내용이 계속 바뀌고 있는데 현재 정부의 스탠스를 봐서는 앞으로 또 바뀔 수도 있을 것 같습니다. 조정지역의 내용에 대해 숙지하시어 부동산 투자 시에 피해 보는 일이 없으시길 바랍니다.